Os fundos imobiliários são um tema de grande interesse para quem busca investir no mercado imobiliário de forma mais acessível, diversificada e de quebra gerar uma renda passiva.
Mas o que são fundos imobiliários?
Como começo a investir nesse tipo de ativo?
Vamos adentrar nesse universo dos fundos imobiliários e te responder as perguntas-chave para um investidor iniciante.
O que são Fundos Imobiliários?
Os fundos imobiliários, também conhecidos como FIIs, são uma forma de investimento coletivo.
Logo, várias pessoas se juntam para investir no mercado imobiliário, como prédios comerciais, shoppings, hospitais, terras agrícolas, títulos imobiliários e outros ativos relacionados a imóveis.
Esses investidores adquirem cotas do fundo, que representa uma fração do patrimônio total dos ativos que estão dentro deles.
Dessa forma, possuindo uma cota você receberá uma renda relativa a quantidade de cotas que possui.
Como Funcionam os Fundos Imobiliários?
Os fundos imobiliários são administrados por gestores profissionais, que tomam decisões de investimento de acordo com o direcionamento de cada fundo.
Os recursos captados com a venda das cotas são aplicados na aquisição, desenvolvimento de imóveis ou títulos imobiliários a depender do fundo.
E os rendimentos gerados, como aluguéis, venda de propriedades ou rendimento de títulos são distribuídos periodicamente aos investidores.
Obrigatoriamente 95% do lucro dos fundos imobiliários precisam ser distribuídos aos cotistas em um prazo de até 6 meses.
Mas o comum é que os fundos imobiliários paguem uma renda mensal.
Basta comprar uma cota que no mês seguinte o rendimento cairá direto na conta da corretora.
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Tipos de Fundos Imobiliários
Existem diferentes tipos de fundos imobiliários, cada um com características específicas. Alguns exemplos incluem:
Fundos de Tijolo
Esse tipo de fundo imobiliário é o mais factível principalmente para quem está iniciando.
Isso porque é esse fundo foca em imóveis físicos, compram galpões, hospitais, prédios e os administram.
Então, comprando uma cota de um fundo que tem um galpão logístico, você passa a ser dono desse galpão na medida da quantidade de cota que possui.
Fundos Papel
Os fundos de papel investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Assim, ao comprar um fundo como o HGCR11 (CSHG Recebiveis Imobiliarios FII) você está comprando dezenas de CRIs pelo valor de R$ 106,10.
Não é uma recomendação de compra
Fundos de Fundos
Os fundos de fundos são fundos imobiliários que adquirem outros fundos imobiliários.
Então, ele funciona como um investidor do investidor. É como se uma pessoa profissional comprar “pedaços” de vários fundos.
Fiagro
Os Fiagros são fundos imobiliários voltados para o agronegócio.
Por isso, ao investir nesses fundos o investidor terá acesso a uma carteira de ativos de natureza imobiliária rural ou de atividades relacionadas a produção do setor.
Recém-lançados, os Fiagros são veículos que requerem um pouco mais de cuidado na avaliação de investimento.
Principalmente quando falamos de um fundo de crédito, porque é preciso saber o quão saudável é o emissor de título.
Vantagens de Investir em Fundos Imobiliários
Investir em fundos imobiliários oferece diversas vantagens, como:
Diversificação: os investidores têm exposição a diferentes tipos de propriedades, reduzindo o risco concentrado em um único ativo. Além disso, você pode ter acesso a imóveis de diferentes localidades e de padrões.
Liquidez: As cotas de fundos imobiliários podem ser negociadas em bolsa, permitindo que os investidores comprem e vendam suas participações com facilidade.
Acesso ao Mercado Imobiliário: mesmo com pouco capital, é possível investir em imóveis de alto padrão e grandes empreendimentos.
Sem Imposto de Renda: sobre o rendimento pago mensalmente não há qualquer imposto, o valor anunciado é depositado na sua conta.
Gestão terceirizada: Não é preciso fazer essa gestão próxima, efetuar negociação de reajuste, impasses com inquilinos ou até tratativas legais. Porque tudo isso será feito pelo gestor do fundo.
Qual a desvantagem dos fundos imobiliários?
Gestão terceirizada: como a gestão é terceirizada, apesar de profissional, você terá pouca influência, geralmente, nas decisões tomadas. Assim, terá que assistir apenas e avaliar as decisões tomadas por terceiros para saber se elas estão alinhadas com as suas.
Volatilidade: essa desvantagem aqui também é comum aos imóveis físicos. A diferença é que o preço dos fundos variam diariamente e a dos imóveis físicos individuais ocorre mais lentamente, já que você não avalia seu imóvel todo dia de acordo com a oferta e demanda.
Pouco poder de atuação: os fundos imobiliários são estruturas grandes e para você ter poder de decisão é preciso ter um patrimônio considerável. Então, os gestores e administradores farão as coisas acontecerem e você será um expectador disso.
Estrutura de capital limitada: como os fundos imobiliários tem obrigação de distribuir 95% do lucro, então sobra muito pouco para fazer reinvestimento. Como solução, eles emitem novas cotas para gerar esse financiamento. Assim, se você não compra essas cotas fica com a participação menor. Ademais, se essa operação for feita de qualquer forma, pode gerar prejuízo aos cotistas e fundo sofrer uma desvalorização ao longo do tempo.
Passos para Investir em Fundos Imobiliários
Investir em fundos imobiliários é simples e acessível. Os passos básicos incluem:
Escolher um Corretor: Buscar uma corretora de valores confiável para intermediar as transações.
Abrir uma Conta: Abrir uma conta na corretora e transferir os recursos que deseja investir.
Pesquisar e Escolher Fundos: Analisar diferentes fundos disponíveis, considerando os tipos, histórico de rentabilidade e taxas.
Comprar Cotas: Com base na escolha, comprar as cotas do fundo desejado através da plataforma da corretora.
Riscos a Considerar
Como qualquer investimento, os fundos imobiliários também apresentam riscos. Alguns dos principais riscos incluem:
Risco de Mercado: flutuações no mercado imobiliário podem afetar o valor das cotas e dos imóveis do fundo.
Risco de Vacância: se os imóveis do fundo não forem alugados, os rendimentos podem ser reduzidos.
Quanto rende 1.000 por mês em fundos imobiliários?
Não é possível saber com exatidão quanto é o rendimento por mês de um fundo imobiliário.
Uma vez que os FIIs são ativos de renda variável. Então, todo mês os resultados são apurados e os rendimentos divulgados.
Nesse meio do caminho podem acontecer diversas situações que impactem no rendimento, como um inquilino que entrega um andar inteiro de um imóvel corporativo.
Isso consequentemente vai diminuir o lucro do fundo e por conseguinte o rendimento distribuído.
A título de exemplo, um fundo bastante conhecido o HGLG11 nos últimos 12 meses teve um Dividend Yield de 9,07% no ano.
Ou seja, ao investir mil reais, você teria um rendimento de R$ 90,07 reais anuais.
Tem fundo que paga mais rendimento? Tem sim. Mas o rendimento não é a resposta de tudo.
É seguro investir em fundos imobiliários?
Investir em fundos imobiliários são altamente seguros, já que tem uma regulação forte da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e os ativos estão disponíveis na B3 (Brasil, Bolsa e Balcão).
Diante dessa pergunta, não custa afirmar que os fundos imobiliários são ativos de renda variável e apesar de serem menos voláteis do que as ações, os preços vão variar.
Ou seja, o preço do ativo pode subir ou pode cair, tudo vai depender se a conjuntura está favorável ao mercado imobiliário e também como o gestor do fundo está desempenhando seu papel.
É possível perder todo o dinheiro nos fundos imobiliários?
A resposta é SIM, mas isso é pouco provável.
Os fundos imobiliários são um reflexo dos ativos que tem em sua carteira. Então, se os ativos vão bem os preços se valorizam, do contrário os preços retraem.
Se você tem um fundo imobiliário com um ativo e esse ativo sofre um desastre natural, por exemplo, o fundo não tem em que se apoiar. Então, você teoricamente vai perder todo o seu patrimônio.
Por isso, é importante buscar fundos com mais de um ativo, ativos de qualidade. Além disso, colocar um número adequado de fundos na carteira.
Pois, isso fará da sua carteira diversificada, diminuindo as chances de perdas significativas de patrimônio.
Conclusão
Os fundos imobiliários são uma alternativa interessante para quem busca investir no mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir propriedades individualmente.
Com diversos tipos de fundos disponíveis, eles oferecem oportunidades de diversificação, rentabilidade e liquidez.
Antes de investir, é importante entender os diferentes tipos de fundos, avaliar os riscos e escolher uma estratégia alinhada aos seus objetivos financeiros.
Agora que você tem uma compreensão sólida sobre o que são fundos imobiliários, seus benefícios e como investir neles, é hora de considerar essa opção como parte de sua estratégia de investimento.
Lembre-se sempre de buscar informações atualizadas e de gastar tempo estudando para tomar boas decisões de investimento.