Se você está buscando investir no mercado imobiliário, é muito provável que o fundo imobiliário MXRF11 seja opção.
Isso porque é um dos fundos mais comentados do Brasil.
Recentemente, esse ativo passou de 1 milhão de investidores e a tendência é de crescimento nesse número.
Esse fundo tem conquistado o interesse de muitos investidores, oferecendo rendimentos atrativos a um valor de cota barato baixo (vamos falar disso).
Nesse artigo, vamos explorar cinco fatos fundamentais para os investidores iniciantes antes de considerar um investimento no MXRF11.
1. Riscos de Investir no MXRF11
Como todo fundo imobiliário, o MXRF11 não possui a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito) que vai até R$ 250 mil por CPF e instituição financeira que é uma garantia de produtos específicos de renda fixa.
É importante saber, o fundo imobiliário é um produto de renda variável, ou seja, não sabemos quanto será o valor do ativo ou rendimento no futuro.
Por conta das incertezas, é importante se atentar aos riscos desse investimento para saber melhor lidar com eles.
- Risco de Mercado: o valor das cotas podem variar de acordo com as condições de mercado, afetando seus retornos;
- Risco de Crédito: o fundo investe em ativos de crédito privado, o que pode resultar em inadimplências e afetar os rendimentos;
- Risco de Juros: mudanças nas taxas de juros podem influenciar o desempenho do fundo imobiliário;
- Risco de liquidez: que é o risco de ter poucas negociações ao ponto de você não conseguir vender seus cotas dentro do preço de mercado;
- Risco de concentração: é ter os recursos aplicados sem qualquer diversificação seja ela: geográfica, de índices ou de tipos de imóvel a depender do fundo imobiliário.
Entretanto, mais do que falar dos riscos gerais dos fundos imobiliários é preciso entrar a fundo dos riscos do próprio MXRF11.
Isso porque muitos investidores acreditam que estão aportando dinheiro em um fundo de papel, mas na realidade está investindo num fundo híbrido.
Vamos explicar tudo.
MXRF11: Um fundo híbrido com mais risco?
O fundo imobiliário MXRF11 é considerado por muitos investidores como um fundo de papel.
Dessa maneira, um fundo de papel é aquele que tem no seu portfólio títulos de crédito, geralmente são CRI´s (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
No caso do MXRF11, na composição da sua carteira de ativos podemos ver muito mais do que títulos de crédito.
Nesse sentido, é possível encontrar “permutas financeiras” e operações com outros fundos imobiliários.
Dessa forma, a melhor classificação para o fundo seria um fundo imobiliário híbrido, ou seja, não tem uma dominância de ativos específica.
O fundo vem numa caminhada de trazer títulos de crédito mais seguros para a carteira.
Mas sua composição atual, somada as operações de permutas e operações com outros fundos imobiliários, tem dado um tom mais arriscado quando comparado a seus pares.
2. O Gestor e Administrador do MXRF11
O MXRF11 é administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros e gerido pela XP Vista Asset Management (XP Investimentos).
Em resumo, não tem o que falar dessa dupla, tanto o administrador quanto o gestor do MXRF11 são empresas com larga experiência e competência.
Assim, ter um administrador e gestor sólidos como o BTG e XP é uma vantagem para os cotistas do MXRF11.
3. Rendimentos Recentes
Um dos principais atrativos do MXRF11 são os rendimentos consistentes.
O fundo distribui rendimentos mensalmente, tornando-o uma opção atraente para quem busca uma renda passiva.
Os rendimentos são provenientes dos ativos em carteira, venda de FII´s e das operações de permuta, os últimos números têm sido positivos.
Os dividendos mais recentes do MXRF11 foram de R$ 0,11 por cota, que foi pago em 15 de janeiro de 2024.
Com o preço de fechamento mensal da cota, que foi de R$ 10,57, esse rendimento corresponde a 122,12% do CDI no período, livre de impostos.
Ou seja, nesse mês especificamente, o rendimento do MXRF11 foi aquele 1% mensal, sonho de todo investidor.
4. Permutas Financeiras e Fundos Imobiliários
MXRF11: Entendendo as permutas financeiras
Vamos primeiro ao assunto das permutas financeiras, é importante entender esse mecanismo para entender mais sobre o fundo.
De forma direta e prática, nessa operação o MXRF11 compra por um terreno que existe um projeto de contrução de um imóvel e recebe uma remuneração futura sobre esse valor.
Essa remuneração, vem das vendas de todas as unidades.
Supondo que o terreno custou R$ 10 milhões e a possibilidade de ganho com a venda das unidades (VGV) é de R$ 50 milhões, o MXRF11 (por meio de uma empresa) acorda um recebimento futuro de R$ 20 milhões desse valor total.
Na configuração dessa permuta, segundo a XP Investimentos, o fundo não corre risco de atraso na obra, estouro de custo de construção ou qualquer outro a não ser o risco de não vender.
Assim, basicamente o MXRF11 tem que ter uma avaliação acurada para não errar na escolha e pegar um empreendimento que seja um fiasco de venda.
MXRF11: Fundos Imobiliários
O fundo imobiliário MXRF11 também tem uma posição em fundos imobiliários.
Segundo o gestor, eles são ativos que servem para uma posição tática do fundo ou são CRI´s (Certificados de Recebíveis Imobiliários) que foram formados por FII´s.
O que o fundo faz é operações de compra e venda para auferir lucro e distribuir esses valores com os cotistas.
Ou seja, é uma abordagem tão ativa quanto a permita, depende de muita ação do gestor do MXRF11.
Não é uma operação mensal, então há meses que nenhum fundo imobiliário da carteira é negociado.
5. MXRF11: o fundo está barato?
O MXRF11 é conhecido por alguns investidores como fundo de troco.
Isso porque o valor da cota negociada no mercado é em torno de R$ 10 reais.
Mas isso não quer dizer que o fundo é barato e sim negocia a valores menores de aporte.
Existem dinâmicas que impactam no preço de mercado, por exemplo:
O fundo imobiliário pode fazer um split de cotas, nesse processo o fundo estabelece uma proporção de desdobramento na qual as cotas serão divididas.
Assim, num split de 1 para 2, o valor do fundo vai ser dividido pela metade.
Qual o objetivo nisso?
Fazer com que as pessoas possam ter mais acesso as cotas, tornando o fundo mais líquido.
O valor de mercado vai se manter o mesmo, mas a quantidade de cotas vai ser maior.
por exemplo, se você tem 100 cotas e o valor do fundo é de R$1000 reais, no split informado, você passaria a ter 200 cotas no mesmo valor de mercado.
Assim, cada cota deixa de valer R$ 10 reais (R$1000/100) para valer R$ 5 reais (R$1000/200).
Por isso, não dá para olhar para o valor da cota e dizer: “tá barato” ou “tá caro” para isso você precisa analisar fundo imobiliário como todo.
Conclusão
O fundo imobiliário MXRF11 oferece uma oportunidade sólida de investimento no mercado imobiliário brasileiro.
No entanto, como em qualquer investimento, é importante entender os riscos envolvidos e considerar sua adequação ao seu perfil de investidor.
Com a gestora experiente, os rendimentos consistentes e a facilidade de investimento, o MXRF11 pode não deixa de ser uma opção numa carteira diversificada.
Entenda a dinâmica desse investimento e se possível consulte um profissional da área.
FAQ – Perguntas Frequentes
No ano de 2023, os fundos imobiliários foram favorecidos pela queda da taxa de juros. Assim, muitos ativos tiveram desempenho positivo e esse também foi o caso do MXRF11 que valorizou 6,79% em 2023 até novembro.
Os rendimentos do MXRF11 depende de três fatores: os recebíveis da carteira, as permutas financeiras e a negociações dos fundos que possui em carteira. Nos últimos 12 meses o dividendo foi de 1,08% ao mês. Isso quer dizer que a cada R$ 1 mil investido, você teria R$ 10,80 reais de dividendos. Esse valor não está contanto com a valorização da cota.
Não há um valor mínimos para investir no MXRF11, mas se você quiser comprar uma cota desse fundo imobiliário vai precisar desembolsar algo próximo a apenas R$ 10 reais.
R$ 2,16 (dois reais e dezesseis centavos) ao mês. Isso se você considerar a média de dividendos pagos nos últimos doze meses. Esse valor recebido é líquido, ou seja, não tem nenhum desconto de imposto.